●本当の利回りは
マンション投資は購入時に・仲介手数料・登記料・不動産取得税・印紙代、購入後には・管理費等・固定資産税等の諸経費がかかります。
確実にかかる諸経費を控除した「本当の利回り」を把握することがポイントです。
※表面利回り＝年間賃料収入÷価格
※本当の利回り＝(年間賃料収入－諸経費)÷(価格＋諸経費)
●建物老朽化、地震等の場合の資産価値
マンションは老朽化、あるいは地震等によって建物が使用不可能になっても資産価値がゼロになるわけではありません。
所有権のマンションであれば必ず土地の持分がありますので、建物が使用不可能になっても土地(持分)の資産価値はあります。
土地(持分)の価格は公示地価が目安になります。公示地価の７割が固定資産評価額ですので、固定資産評価額から現在の公示地価を推定できます。
※最終資産価値≒公示地価(持分)＝土地固定資産評価額(持分)÷０．７
●利回り低下要因①【賃料収入減】
マンション投資物件は購入後【賃料収入の減少】と【管理経費の増加】によって、利回りが低下していく可能性があります。
賃料収入は賃料下落と空室期間によって減少しますので、賃貸需要の豊富な立地の物件を選び、賃料下落と空室期間による収入の減少を最小限に抑えることがポイントです。
また、賃料下落と空室期間を最小限に抑えるためには、賃貸管理のマネージメント力も重要なポイントになります。
※賃貸需要豊富な物件と賃貸管理マネージメントで賃料収入減少を抑制
●利回り低下要因②【管理経費増】
利回りの低下を防ぐには支払経費も最小限に抑えなくてはなりません。
マンション経営には・賃貸管理手数料・原状回復費用・室内設備修理交換費用等の諸経費がかかります。
これらの諸経費を必要最小限に抑えることが利回り低下を抑えるポイントです。
※賃貸管理の諸経費を最小限に抑え利回り低下を防止
不動産コンサルティング技能登録(2)第22535号 細井 正英
